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2008년 8월 라스베가스 부동산 상황

집 판매량의 증가

라스베가스에서의 월간 집의 판매량은 2008년 1월부터 계속 증가하고 있는 상황이다.
2008년 7월에는 라스베가스에서 모두 2,592 채의 집이 팔렸다.
이 숫자는 집값이 떨어지고 집이 안팔리던 2007년 7월보다는 거의 배에 해당하는 숫자이다.

2008년 10월 라스베가스에서 팔린 새집은 842채 였다 ( 1년전인 2007년 10월에는 1,324 채 였었다. )
헌집(Existing homes) 은 3,140채가 팔렸다.

집을 팔려고 내 놓은 집의 숫자는 거의 일정한 수준

부동산 가격이 최고점에 달하였던 2005년 9월부터
라스베가스에서 집을 팔려고 내 놓은 Inventory 는 현재 (2008년 8월)까지 거의 일정한 수준을 유지하고 있었다

집 가격의 하락

2008년 현재 라스베가스에서는 평균 집 가격 ( Median Home Prices )이 $220,000 이다.
이 가격은 2007년 8월 보다 25 % 정도 떨어진 가격이다.

라스베가스에서 현재 나온 집들의 중간 가격은 대부분 $150,000 ~ $250,000 정도의 가격이다.

집 값 하락의 원인은
(1) Foreclosure --- 판매량의 55 % 정도 --- 집주인의 주택 포기 선언 --- 은행 관리 --- Bank Owned
(2) Short Sale --- 판매량의 20 % 정도
(3) Homes sold for less than the Mortgage Balance 등이다.

2008년 11월 현재 집값은 더떨어지고 있다.
새집의 중간 가격 ( New home median price )는 10월보다 $ 4,000 정도 떨어져 $ 249,000 정도이고
헌집의 중간 가격 ( Existing home median price )는 10월보다 $ 2,000 정도 떨어져 $ 184,000 정도이다

2008년 11월 현재 새집의 가격은 1년전보다 18% 정도 떨어져있는데
앞으로 조금더 떨어질것이 예상되지만 거의 바닥권임에 틀림이 없다.

포오클로져 ( Foreclosure )

예를들어 설명하면
라스베가스에서 집값이 올랐을 때인 2005년에 $500,000 짜리 집을 구입하면서
다운페이를 20%인 $100,000 하고 융자회사에서 $400,000 을 융자하여 집을 구입했는데,
2007년 ~ 2008년 집값이 하락하여 현시세가 $300,000 밖에 하지 않는다.

이런 경우
다운페이한 $100,000 은 손해 본 것이고
또 $300,000 짜리 집을 $400,000을 빌려서 싼 것과 같으니
집의 가격만 따진다면 당연히 포오크로싱(Foreclosuring)을 하는 것이 유리하다.

포커로싱(Foreclosuring)을 한후
같은 크기의 집을 $300,000 에 구입하면
포오크로싱(Foreclosuring)을 하지 않고 가만히 있는 것 보다 $100,000 이익 본다는 계산이다.

그러나 현실적으로 보면
포어클로져를 하면 지금까지 쌓아온 크레딧(Credit)이 엉망이 되고 다시 집을 구입할 때 불이익을 당하게 된다.
크레딧(Credit)이 엉망이 되었으니
많은 액수의 다운페이먼트를 하라고 하고 또 높은 이자율를 강요 당하게 되는 것이다.
그래서 지금 당장은 포어클로져로 금전적인 이익을 볼수 있지만
앞으로 생길 불이익을 고려하여 눈물을 머금고 참고 있는 사람들도 많이 있다.

포오크로싱(Foreclosuring)을 한다는 말은
자신의 집을 포기하고 은행에서 집을 가져가라는 말과 같은 것이다.

라스베가스에서 매물로 나온 집중에서 포오크로서 ( Foreclosure ) 되어 은행에서 처분하는 집들이 많다
2007년 보다 2008년에는 거의 배에 가까운 물량이 포오크로서 ( Foreclosure ) 로 나오고 있다.

2008년 1월부터 6월 까지
미국 전체에서 약 50만채의 집이 포오크로서 ( Foreclosure ) 하였으며
켈리포니아에서는 11만 7000 채에 가까운 집들이 포오크로서 ( Foreclosure ) 하였으며
네바다에서도 포오크로서 ( Foreclosure )가 작년(2007년 1월 ~ 6월)보다 167% 증가하였다.

라스베가스 지역에서
2007년 7월 한달 동안에 포오크로싱(Foreclosuring) 한 집은 782 채 였는데,
2008년 7월 한달 동안에 포오크로싱(Foreclosuring) 한 집이 1,266 채 였고,
2008년 9월 한달 동안에 포오크로싱(Foreclosuring) 한 집은 3,563 채 였다.

2007년 8월부터 2008년 7월 까지 1년간에 포오크로싱(Foreclosuring) 한 집은 모두 13,548 채 였었다.
2007년 10월부터 2008년 9월 까지 1년간에 포오크로싱(Foreclosuring) 한 집은 모두 22,543 채 였었다.
라스베가스에서 보통 한달에 2,000 ~ 3,000 채의 집이 판매되고 있는 것을 생각하면
포오크로싱(Foreclosuring) 으로 나온 집들이 모두 정리 될려면 최소한 2~3년이 걸릴 것이라고 말한다.

프리 - 포오클로져 ( Pre - Foreclosure )

프리-포오클로져 ( Pre - Foreclosure )은 실질적인 포오크로져 ( Foreclosure )의 전단계로
집 주인이 모게이지(Mortgage) 를 내지 못하여 발생한 디폴트( Default - 채무 불이행 )단계에서 부터
모게이지(Mortgage)회사로부터 집을 경매( Auction ) 처분 한다는 통보를 받고 있는 상태를 말하는데
이런 상태에서 몇 개월 지나면 포오크로져 ( Foreclosure )의 단계로 넘어가게 된다.

그런데 라스베가스에서
2008년 8월에는 프리-포오클로져 ( Pre - Foreclosure ) 상태에 있는 집은 5,360채 였는데,
2008년 9월에는 프리-포오클로져 ( Pre - Foreclosure ) 상태에 있는 집이 6,565채 로 늘었다.

라스베가스에서
2007년 1년동안 프리-포오클로져 ( Pre - Foreclosure ) 된집은 모두 33,953 채 였었는데
2008년에는 9월까지 프리-포오클로져 ( Pre - Foreclosure ) 된집이 49,364 채였었다.