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날짜 ( 에스크로 )를 지켜라

      잘 아시는것 처럼,
      미국은 인정이 통하거나,,,, 말로써 통하는 사회가 아니고,,,,,,,
      약속한 내용을 적은 서류를 통해서만이 일이 이루어짐으로,,,,,,
      약속한 날짜에 대해서는 철저히 지켜야 한다.

      한국인의 정서로써는,,,,,
      하루 이틀 늦어도 괜찮겠지,,,,,,
      내가 그사람을 잘 아니까 별일 없겠지,,,,,,,라고 생각하다가
      큰코 다치는 경우가 종종 있다

      미국인은 계약서의 내용이 자신이 지켜가야할 행동의 원칙이라고 생각하고
      그 내용대로만 할려고 한다 ( 융통성이 없다 )
      즉 계약서의 내용을 법적인 생각으로 해석하고 그에 따라 움직인다는 이야기이다.

      날짜와 관련된 내용들,,,,

        (1) Deposit Money ( 3 비즈니스 데이 / 3일 )

          셀러가 바이어의 오파를 받아들이면,,,,,,,,
          3일 이내에 바이어가 계약서에 사인을 하게 되는데,,,,,
          이때 바이어의 돈( 첵 / Check ) 이 에스크로 회사에 입금 되어야 한다.

          정해진 기간내에 디파짓이 안되거나 첵이 바운스 되면
          셀러는 계약을 해지 시킬 수 있다.

        (2) 융자 예비 승인 ( Pre - Approval ) & 다운 페이먼트 증명

          보통 7일 이내에 해야 한다.

          그러나 요즘은,,,,,,,,,
          오파와 함께 ( 미리 준비하여 ) 셀러에게 승인된 서류를 전달하는 것이 보통이다.

        (3) 올 캐쉬 로 구매할 경우 ( 7일 이내 )

          융자 없이 ,,,, 전액을 캐쉬로 부동산을 산다고 하더라도
          해당금액이 은행에 있다는 잔고증명을 7일 이내 준비해야 한다.

          준비된 서류를 셀러에게 전달해야 한다.

        (4) 융자 ( Loan Contingency )

          바이어가 융자를 받는데 필요한 날짜를 말한다.
          보통 17일 정도로 한다.

          집 값이 오르는 셀러 마켓인 경우에는
          이 기간을 7일 정도로 줄이거나,,,,,,,,
          융자 여부를 매매 조건에서 빼 버리는 경우도 있다. ( No Loan Contingency )

          집 값이 내려가는 바이어 마켓의 경우에는,,,,,,
          이 날짜를 바이어가 <<융자를 받을 때 까지>>라고 적을 수도 있다.

        (5) 인스펙션 ( Inspection ) / 집 상태 점검

          전문가를 고용하여 집 상태를 점검하고,,,,,,,,
          셀러에게 수리요청을 할 수 있는 기간을 말함

          보통 10일 ~ 17일 이내 인데,,,,,, 정확한 날짜를 계약서에 명기함

        (6) 조건 해제 ( Removal of Contingency  /  17일)

          바이어의 오퍼를 수락한 후
          셀러 (Seller ) 는 7일 내에 타이틀 리포트 등의 서류를 바이어에게 전달한다.

          바이어 ( Buyer ) 는 17일내에 셀러 ( Seller ) 가 보내 준
          모든 디스클로저( Disclosure ) 서류를 승인해야 한다.

          바이어 ( Buyer ) 는 서류를 검토해보고,
          마음에 들지 않으면 계약을 파기할 수 있다.
          조건해제를 하려면 반드시 서면( 서류로 )으로 해야 한다.
          물론 디파짓 머니도 돌려받을 수 있다.

          이 기간은 서로 간의 양해로 조정이 가능하며,
          서류들을 확인할 시간이 부족하면,,,, 서면으로 연기 요청도 할 수 있다.

        (7) 워커 드루 ( Walk - Through )

          집 상태를 마지막으로 점검하는 Final Walk-Through Inspection을 말한다.

          보통 클로즈하기 5 일전에 바이어가 이사를 준비하면서
          마지막으로 집 상태를 점검하면서 키도 받는다.

          As is ( 있는 거대로 ) 상태로 샀더라도
          오퍼를 받아들일 때와 같은 컨디션인지를 확인해야 한다.

        (8) 에스크로 클로싱 날짜 ( 계약서에 명기 되어 있음 )

          계약을 할 당시에 계약서에 명기한다.
          보통 30일 이내로 하지만,,,,,,, 45일 정도로 하기도 한다.

          바이어가 정해진 날짜 까지 에스크로 클로싱을 못 지켰다면
          셀러는 계약을 파기 할 수도 있고,,,,
          지연된 날짜에 대해서 배상금 ( 보통 하루에 $100 정도 )을 요구하기도 한다.

          약속한 날짜을 못 지킬 것 같으면 ,,,,
          사전에,( 미리 ) 서면( 서류로 ) 으로 연장 신청을 하면 된다.

       

      계약을 하고,,,, 에스크로가 진행되는 동안에,,,, 부동산 가격이 올라갔을 경우 ,,,,,
      바이어( Buyer )가 날짜를 지키지 않는 실수를 했을 경우
      셀러 ( Seller ) 는 법적으로 계약을 파기하고,,,,,
      더 좋은 가격을 제시하거나 다른 바이어와 협상을 진행 시킬 수도 있다.

      바이어의 조그마한 실수로,,,,,,, 또는 부주의로,,,,,,,,
      계약서에 나와있는 약속 이행 날짜를 지키지 못해서
      딜 ( Deal ) 이 깨지거나 ,,,,  불이행 배상금을 지불하기도 한다.

      이럴 때를 보면
      부동산 에이젠트가 유능한지,,,, 능력있는지,,,,,,,,배짱이 있는지 판명이 난다.

 

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