융자 상환 방법

융자를 얻어, 집을 사고난 후, 빌린 융자금에 대해서 어떻게 상환하는지,
즉 빌린돈에 대해서 갚아 나가는 방법에 대해서 설명하고자 한다.
융자 상환 방법은 다음과 같이 여러 가지 방법이 있다.

(1) 원금과 이자를 같이 갚아 나가는 경우 ( 고정 이자 )

1. 30년 고정
2. 15년 고정

(2) 빌린 금액에 대한 이자만 갚아 나가는 경우 Interest Only ( 고정 + 변동 이자 )

원금은 그래로 둔채로 이자만 매달 갚아 나가다가
일정 계약 기간( 보통 5년 )을 지나면 원금과 이자를 함께 갚아나가야 한다.

이자만 내는 융자의 경우 보통 처음 3년 ~ 5년 동안에는 원금을 갚지 않고
고정된 이자만 갚아 나가는데,
이 기간이 끝나면 페이먼트는 큰 폭으로 올라가게 된다.

예를들면
$320,000 짜리 집을 구입하고,
Interest Only Loan ( 이자만 갚는 융자 )으로
처음에 5.5 % 의 이자률을 적용 받았다면,,,,,,,
한달 페이먼트는 $1,500 정도가 된다.

5년후에는
30년에서 5년을 뺀 25년의 융자( 원금과 이자 상환 )로 다시 조정 됨으로
이자만 낼 때보다 많은 페이먼트가 된다.
그리고 5년후의 이자률이 적용됨으로 ( 이자가 오를지?? 내릴지 ?? )
이자률의 변동에 따라서도 페이먼트가 변한다.

(1) 이자률이 그대로 유지한다면
     한달 페이먼트는 30% 정도 오른 $1,900 정도가 된다.

(2) 그런데 이자률이 1.5% 올랐다면
     한달 페이먼트는 50% 이상이 증가한 $2,200 정도가 된다.

(3) 이자률이 3% 올랐다면
      한달 페이먼트는 $2,500 정도가 된다.

위험 요소

지금처럼 2~3년 뒤에도 부동산 가격이 올라
그때 집을 팔아서 돈을 챙기겠다고 하는 사람들,,,,,,,,,

다운 페이먼트도 많이 하지 못하고, ( 최소한 20%를 권함 )
경제적인 형편이 나쁜데도 무리하게 집을 매입하고,
3~5년간 적은 페이먼트 로 버틸려고 하는사람,,,,,,,,,

이런 경우를 대비 해야 한다.

(1) 3 ~ 5년뒤 50% 이상 오른 페이먼트를 감당 할 수 있어야 한다.
     지금 매월 $2,000을 낸다면
     3~5 년뒤에는 매월 $3,000을 낼 수 있는가 ???
     인상된 페이먼트를 감당할 수 없다면,,,,,,,,,,

(2) 3~5 년뒤 이자률이 올라간다면,,,,,,,

(3) 3~5 년뒤 집 값이 떨어진다면,,,,,,

(4) 3~5 년뒤 집이 잘 안팔린다면,,,,,,,,,

부동산 시장의 침체기가 와서 집이 팔리지 않고,
집 값은 떨어지고,,,, 늘어난 페이먼트는 감당 할 수 없고,,,,
융자 회사에서는 홈 에퀴리가 적어져서 상환을 독촉하게 되고,,,,
방법이 별로 없을 것 같다.

특히 요즘 이 융자를 선호 하는 사람들이 많이 있으므로
이런 현상이 일어난다면,,,,
불난집에 기름을 뿌린 듯이 1990년대 초반의 캘리포니아 처럼
연쇄부도 현상까지 예상하여야 한다.

유의해야 할 점

일정기간 페이먼트를 최소한으로 줄일 수 있고,
모든 조건들을 잘 알고, 이용할 수 있다면 좋은 융자가 될 것이다.

미래에 대한 불확실성 때문에
최악의 조건이 되더라도 철저한 준비가 필요한 융자이다.

(3) 미니멈 페이먼트 ( 변동 이자 )

매달 내는 페이먼트는 줄일 수는 있지만,
매달 내는 미니멈 페이먼트가 매달 내어야 하는 이자보다 작기 때문에
결국 빌린 원금에 또 매달 못 갚은 이자에, 그리고 이자에 이자에,,,,
시간이 지남에 따라 결국 빌린 돈보다 더 많은 빚을 지게 된다.

처음 계약을 한 기간( 보통 5년 )을 경과한 후에는
30년에서 5년을 뺀 25년의 융자( 원금과 이자 상환 )로 다시 조정 됨으로
미니멈 페이먼트를 낼 때보다 훨씬 많은 페이먼트가 나온다.

그러나 소규모 장사를 하시는 분인 경우,
한달 수입이 일정하지 않고 들숙 날숙하다면,
이 융자를 선택하여, 경제적으로 여유가 있을 때에는 더(많이) 갚고,
여유가 없을 때에는 미니멈 페이먼트만 갚을 수 있기 때문에
이런 융자를 이용할 수 있다.

각각의 페이먼트에는 좋은점과 나쁜점이 있다.

15년 고정으로 하면, 갚아야하는 이자 금액도 적어지고,
상환 기간도 15년으로 짧아지지만,
매달 내어야 하는 페이먼트가 30년고정 보다는 많다.

(2)와 (3)의 경우에는 빌린 돈을 갚아 나가는게 아니라,
구입한 집에 대해서는 최소한의 경비만으로 유지하고 있다가,
2~3년후 집을 팔아서 차액을 남길려는 부동산 투자가들이 이용하는 방법이다.

특히 (3)의 경우는
특수한 상황이 아닌 보통의 일반인들에게는 상당히 위험한 융자조건이다.

신문이나 TV 광고에서 " Interest Rate as low as 1% " 라고 한다면,,,,,,,,,
이자률 1%로 돈을 빌려 준다는 말이 절대 아님 !!!

지금(2005년 5월)은 평균 이자률이 6% 정도이지만
역사상 미국의 평균 모기지 이자율은 7% ~ 10% 이었다.

예를들면
30년 상환으로 ( 5년은 이자만 납부 ), $300,000 의 돈을 빌린다고 가정하면
이자만 내는 경우에는 한달에 $1,125 씩 갚아 나가야 하고,,,,
미니멈 페이먼트만 한다면 한달에 $965을 내면 된다.

그럼 여기서 $300,000 에 대해서 1%의 이자률을 계산하면 $1,125 이 나오는가 ?
천만에 말씀이지요.
이 융자는 변동 이자률을 따르니까 현재(2005년 4월)는
2.4 % 정도인 Monthly Treasury Average 인덱스에 기준하고,
여기에 보통 융자 회사의 2.5 %의 마진이 붙어서,
최종적으로는 4.9 % 의 이자률이 되지요.
이 이자율이 바로 실제 이자율입니다.

또 다른 예를들면
$250,000을 6% 의 이자률로 빌릴경우
30년 고정으로 ( 6% 이자률) 한다면, 한달 페이먼트는 $1,500 이다.
같은 금액을 30년 상환, 5년 Interest-only 로 빌리면,
한달 페이먼트가 $1,250 로 줄게 된다.

결국 한 달에 $250 이 절약되고, 일년에 $3,000 을 절약하게 되는 것이다.
그런데 5년이 지난후에 이자률이 변동이 없을 경우에
한달 페이먼트가 $1,615 로 올라 가게 된다.